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房地產“五證”是哪五證呢?“五證、兩書、一表”你知道嗎?
【家裝行業網】 時間:2019-10-27 來源:騰訊新聞
五證兩書一表是開發商銷售商品房必備的文件,作為從事開發地產工作的了解“五證”內容才能提前準備好相關資料,避免延誤辦證時間所帶來的損失。

那么,作為購房者來說,認真了解一下“五證”,也可以幫助您減少買到爛尾樓的風險。

房地產“五證”是哪五證呢?

如何辦理?具體每一個證辦理的流程有哪些呢?

作為地產開發企業,開發任何項目,都必須按政策辦理五證。

即:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》,我們簡稱“房地產五證”,后面交房還有“兩書一表”。

辦理“五證兩書”的過程中,最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明出售房屋屬合法交易范疇。

《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤,購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

當前,開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的,未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。

開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準,就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護。主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用住房、商品房和城鎮其他用地,發證對象為擁有土地使用權的個人或企業。

房地產《國有土地使用證》的取得方式?

國家供給房地產業的土地,大部分是由政府設立的土投公司統一置地,轉給城投或部分開發企業。其中另一部份土地是由政府公共資源局向社會公開招拍掛供應土地。

開發商通常是直接從公共資源管理局以竟價方式獲得高價土地,所以開發企業辦理《國有土地使用證》的材料都是由土地局職能部門專業辦理,開發企業只要有支付錢的能力,就能直接拿到《國有土地使用證》。

《國有土地使用證》經土地使用者申請,經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。


《建設用地規劃許可證》

房地產行業的《建設用地規劃許可證》是作為建設單位合法使用地塊的證明,是在劃撥土地前需要辦理的手續,它確定了擬建項目的位置、地塊范圍、地塊用地性質及其他相關規劃指標。

它與建設工程規劃許可證的區別是什么呢?

建設用地規劃許可證是同意你對這塊地有使用權后,用于項目的建設用地,是由當地土地主管部門批復的。

而建設工程規劃許可證則體現出諸多的規劃指標,確定了紅線、規劃總用地界線、規劃可用地界線、開口位置及坐標、容積率、綠化率、地上地下車位數量

地上建筑面積與地下建筑面積、單體數量、樓層高度、建筑物腳點、建筑物距離紅線位置、建筑密度等等,是由當地規劃主管部門批復的。

辦理《建設用地規劃許可證》的前提條件:

一、以出讓方式供地:

1、取得國有土地使用權出讓合同

2、取得建設項目批準、核準或備案文件(立項文件)

3、取得規劃條件通知書

二、以劃撥方式供地:

1、取得選址意見書

2、取得建設項目批準、核準或備案文件(立項文件)

《建設工程規劃許可證》有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。


《建設工程規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》是建設工程辦理《建筑工程施工許可證》進行規劃驗線和驗收,商品房銷(預)售,房屋產權登記等的法定要件。本證起到確認有關建設活動的合法地位,保證有關建設單位和個人的合法權益。

房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設,嚴重影響城市規劃的,由城市規劃行政主管部門責令停止建設,限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施,對有關責任人員,可由所在單位或者上級主管機關給予行政處罰

辦理條件及所需資料

1、辦理建設工程規劃許可證需提交:

(1)書面申請

(2)建設項目申請審批表

(3)建設項目批準、核準、備案文

(4)企業營業執照

(5)房地產開發資質

(6)建設用地規劃許可證

(7)使用土地的有關權屬證明文件

(8)經依法審定的總平面規劃設計圖(3份)

(9)取得勘察設計證書的單位所做的施工圖設計圖紙

(10)建設、人防、水利、環保、文物、節能審查等相關主管部門依法出具的審查意見

(11)法律、法規、規章規定的其他材料

注:總平面規劃設計圖、施工圖,須報送電子文件。


《建筑工程施工許可證》

建筑工程施工許可證建設單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一,沒有開工證的建筑屬違章建筑,不受法律保護。

施工許可證辦理流程

1、申請人向有關單位提出辦理申請;

2、需要提供一堆文件:

(1)《建筑工程施工許可證申請表》一式貳份(原件);

(2)立項批文和投資許可證;

(3)土地使用權證和建設工程用地許可證;

(4)拆遷許可證或施工現場是否具備施工條件(原件);

(5)建設工程規劃許可證;

(6)中標通知書或洽談確認單;

(7)建設工程承包合同副本(原件);

(8)資金證明(原件);

(9)質量監督委托書;

(10)建設工程開工安全生產條件備案表;

(11)監理合同及監理企業資質證、營業執照、本工程監理人員名單、證書復印件、聯系電話或建設單位工程技術人員情況;

(12)施工企業安全生產許可證副本、營業執照副本、資質證書副本、企業主要負責人、現場負責人、現場安全生產專職管理人員的“三類人員”證書原件;

(13)施工組織設計(附項目現場管理人員名冊);

(14)項目經理證及項目經理手冊、聯系電話;

(15)圖紙審查批準書和審查合格全套施工圖紙及技術資料(原件);

(16)建設工程竣工檔案承諾書;

(17)安全防護、文明施工措施項目總費用、預付情況和支付計劃證明(原件);

(18)外地施工(監理)企業提供進金登記備案表;

(19)提交定額測定費收 據復印件;

(20)法律法規所要求提供的其他材料。


《商品房銷售(預售)許可證》

《商品房銷售(預售)許可證》市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業,銷售商品房的批準性文件。

商品預售許可證辦理流程

1、商品房預售許可申請表;

2、商品房預售許可申請法人委托書;

3、商品房預售許可申請報告,附商品房預售方案;

(1)商品房預售方案應說明預售商品房的位置、面積、結構、用途、層次、裝修標準、工程施工進度說明、竣工交付日期、價格、預售商品房分層平面圖、交付使用后的物業管理、自行銷售或代理銷售等內容。

(2)如代理銷售,應提供代理機構工商營業執照和中介機構資質備案證書(復印件)。

4、工商營業執照(復印件);

5、房地產開發資質證書(復印件);

6、開發項目立項資料(復印件);

7、國有土地使用權證(原件);

8、建設工程規劃許可證(原件);

9、建筑工程施工許可證(原件);

10、工程施工合同(復印件);

11、建審總平面圖(復印件);

12、房產測繪成果報告(原件);

13、商品房預售資金監管協議;

14、申請材料為復印件的應加蓋申請單位公章,并攜帶原件。申請材料不能提供原件的,應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。


兩書

“房地產五證兩書”中的“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,并且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。

商品住宅售出后,委托物業管理公司等單位維修的,應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。《住宅質量保證書》應當包括以下內容:工程質量監督部門核驗的質量等級;地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開裂、大面積起沙1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;

供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限,由房地產開發企業與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》:應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項。

《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的,告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)

不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。根據規定,《住宅使用說明書》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題,說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

一表

“五證兩書一表”中的“一表”為:《竣工驗收備案表》。

《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件,按照有關規定,表上的每一項都必須報有關主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的。


根據商品房銷售管理規定,“五證兩書一表”是開發商銷售的重要文件。

“房地產五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

“兩書”是開發商在向購房者交付房屋時,房地產開發企業必須提交給購房者的產品質量保證文件,建議購房者在驗收房屋交接時一定要向開發商索取。

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